房地产企业Excel杜邦分析模型

一、效果展示

二、模型简介

此模型主要用作对中国房地产行业进行杜邦分析以及其他财务指标的观察。目前模型数据涵盖保利地产、万科、华侨城以及新城控股四家公司，后续如有需要更加入更多企业的数据以作分析。另外，也可以通过替换源数据来分析其他行业的企业。

模型主要分为五个区域，其中包括一个切片器区域用作更换分析的企业以及四个数据展示区域，在下一部分将会详细介绍。

实现模型主要用到数据透视表功能、动态图表的制作技巧、Excel 常用函数以及数据清洗的基本概念。

三、杜邦分析展示区

杜邦分析展示

以上区域为杜邦分析展示区，右上角的年度选项可以按需求选择该公司从2012到2019年的数据。

科目名字下面的数值为该科目或指标的值。对于会计科目，其展示单位为亿元。

数值右边的箭头以及百分比表示该科目/指标的同比变化百分比。例如，上图中净资产收益率右边的绿色箭头及16.7%代表了该公司2019年的净资产收益率比2018年提高了16.7%。

此区域的整体结构从右边的净资产收益率开始到左边详细科目层层分解。净资产收益率的常规分解方法为：销售净利润率 x 总资产周转率 x 权益乘数。此三个指标分别透露了企业的盈利能力/定价能力、管理水平以及财务杠杆/风险的水平。由于房地产企业的行业特性，负债水平一般会较高，因此权益乘数也会大大高于其他行业。而房屋的生产及销售周期较长，因此周转速度也会较慢。然后，可以在最左边了解到当年的具体科目数值变化，以对净资产收益率的变化原因有初步了解。

四、其他数据展示区

转速盘区域

通过数据可视化，用户在此区域可以对某些指标的具体值有更直观的感受。 用户可选择各类财务指标，例如存货周转率、资产负债率、毛利率及流动比率等等。

指针的幅度为0到100%，下面的数值则为该指标的具体数值。而指标的年份右则杜邦分析区的年份所决定。

图形的实现主要为圆环图以及饼图的组合。

成本费用率展示

此区域用作观察企业当年的费用及营业成本控制情况，包括主营业务成本以及销管财三费。

指标的数值为各科目对营业收入的占比，即营业成本率、销售费用率、管理费用率以及财务费用率。同样，决定指标年份的控制为右则杜邦分析区的年份。

图形的实现主要为条形图以及散点图的组合。

5年增速变化图

最后一个区域展示了各科目5年变化趋势，用户可根据要求在下方的选择框选择对应的科目，随后，该科目的折线便会出现在上方图表部分。可供选择的科目包括营业收入及成本、三项费用、所得税、流动资产及负债等等常见科目。如果用户不需要这么多条折线，则可以选择无。这样，对应的折现便会消失。

图表数据是以百分比的方式展示，代表某科目今年对比上年的变化程度。利用多个科目同时对比，有助发现某些指标的变化是否的符合逻辑。例如如下图展示：

从图中可见，基本上营业收入与存货是反向变化。这是符合逻辑的，因此通常商品卖得越好，那么存货量自然就会降低。另外，销售费用与营业收入是同向变化，这亦是符合逻辑。

对于一些变化异常的数值或有违商业逻辑的变化趋势，可以通过此图表发现问题，然后再深入地研究该年度的企业年报，以了解确实原因。