房地产全成本通用测算模型系列

辛苦找人要了成本数据，结果看不懂？

搞不懂成本部的东西，我杂个配合！？

这些成本不该我们背哈！

成本到底应该怎么算？我的业绩在哪里？

表哥，你的成本工作老是重复！？

别人不配合得麻！老板要数据就抓狂？

给你5分钟，给我稀释清楚，否则......！？

。。。。。。

解药：

房地产成本科目的一级框架及要点

科目数量不同

科目名词及口径不同

科目深度不同

科目层级关系不同

科目划分规则不同

财务科目

以会计法、会计准则，一级分类科目：资产、负债、所有者权益、成本、损益五大类。成本的一级科目原则上也不能动。成本科目：土地、前期、建安、基础设施、公共配套、开发间接

稳定性强的科目

土地、前期、建安、园林、管网、配套、销、管、财、税

划分最乱的科目

前期、政策性费用、前期工程费、配套费、不可预见费、税收

用这个框架模板来梳理，把思路理清，效率优化

封面

LOGO、版次、编制审核审批、时间 正面背面脊面

风格

方便查询的侧签、文字大小、版式页眉、页脚、打印排版、颜色区分、数据开放方便编辑

目录

自动索引、链接更新

名词解释

不解释口径，尽量不创新名词，不用形容词

科目口径

各科目的边界判断，其它的以科目树解决

科目树

科目划分深度、与合约规划、与考核主体、与自动计算的关系

使用说明

填报流程（跨表逻辑、配合先后）、填报要求（固化与灵活、不同阶段的填报深度）、提交要求（质量、时间）、各大表格的详细说明（单表公式关系）、数据加密、数据校核机制

使用反馈

对接部门及人员、反馈时效、反馈表述方式

修订说明

模板修订原因、背景、目标，修订内容

权责分工

收集、编制审核、审批下发考核、问题反馈、各职能口各层级分工

对应到部门、到唯一负责人

编制说明

本次版本的背景与目标、编制依据（政策依据、技术依据、时间依据、价格依据）、编制时间

项目特点

项目背景、地块SWOT、重要支撑依据、项目战略目标、项目风格、项目经营目标

规划指标

数据来源、代征地、产品分类、指标总分关系（建筑面积、销售面积、绿化面积、计容面积、各业态拆分、分期关系）

基本假设

不同假设条件的变化取值，以后分享关于EXCEL强大的功能。分期规模调剂、业态占比、容积率、赠送率、车位占比、物价变动比例、售价调价比例、租金回收期假设、综合概率分类、敏感度（地价、产品、税筹）、贷款利率、基准收益率、投资回收期、税率（土增、所得、增值）

建造标准

每个阶段都应有同样的深度，允许部分假设（加色区别）、分专业设置，费用不能孤立

各阶段对比表

评价指标、各阶段的时间、不同阶段的偏差、偏差原因简述、大无效成本分析、改进应对措施

工程开发计划

注意与数据计算的开发节点划分深度、注意不同费用的核算节点（发生与支付）

工程付款标准

先按时间分大类，再按部门分标准、后按合同特点匹配、体现产值、应付与实付折扣率

销售收入

销售计划、注意销售或租赁回款节点，注意费用的口径

分摊表

跨期分摊、跨业态分摊、科目分摊、土地分摊、管理费分摊、模糊分摊；不同分摊的导向（营销、税收、财务需求、管理下沉、管理对口）

利润表

成本利润率、销售利润率、所得税前利润、利润模型

动态试算

单溢价率（溢价价值型、刚需走量型）、敏感性分析、概率分析（决策树）